上周，金地集团发布了2022年财报。

(相关资料图)

单是看年度业绩，投资者众说纷纭。

但比我想象的好多了，要知道，半年前，人们还沉浸在金地股债双杀、违约暴雷的巨大担忧中。

但现在看，无论看哪些指标，金地都是很“稳健”的存在。这份财报，恰恰反衬出的是：资本市场对其的忧虑，“过度”了，金地“活下来”毫无问题。这是最重要的事。

重要的还不止此，金地从3月开始在全国积极拿地，恢复再投资能力的速度出人意料。

也许，凌克的“单车”，其实踩得比你想象得要好。

01

我们看房企财报的时候，首先要弄清楚：2022年是一个什么年？我认为许多投资者还没有真正体认到去年的大调整之烈度，大家都只沉浸在自己所关注的某家房企里，有特写，未必有全景。

考虑到今天房地产的体量，咱们重申先前的看法：2022年是中国房地产行业有史以来最惨烈的1年，没有之一。根本不再是净利下滑的问题，而是接近或者完全就是全行业亏损，不是说每一家都亏，而是说上市房企净利润整体加总，亏的钱比赚的钱多。

经济观察报截至3月30日统计，公布年报的144家A+H股上市房企，超7成房企出现利润下滑，过半亏损。亏损房企整体亏掉接近2839亿，甚至超过3000亿。再加上当时还有100多家没有公布业绩的房企，全行业亏损板上钉钉。

中信建投4月20日研报对A+H123家房企统计，全行业2022年营收40732亿元，-9.7%，为2010年以来首次负增长；实现归母净利润共-498亿元，-120.3%，为2010年以来首次出现亏损。

我做了一个表，“亏损百亿俱乐部”。凡能公布年报以及亏损百亿以上的房企，已有至少13家，最多的融创亏了277亿，最少的华侨城亏了109亿，这些加起来一共亏损超过2000亿。

一句话形容，覆巢之下无完卵。这个情况下，2022年所有的开发商目的只有一个：“活下去”。只要能够不暴雷，缩表出清，活下去，就是成功跑赢。

有的童鞋会列举滨江集团等少数能够逆市增长的案例，来提醒我“不要比烂”。说的对，这时候能够增长自然优秀，说明企业一定有值得学习的地方。但这和我说的不矛盾，单年度看，每家企业都会有自己的涨落，有的增长多些有的少些，非常正常。

我自己的逻辑，关注一家房企最重要的是看它的竞争力还在不在（以及它维持竞争力做了什么行动），单年度的财务数据也重要但是第二位。有竞争力的企业某年不一定赚到钱，但是长期肯定能赚到钱。

02

看金地的财报，我的评价是：成功的“活下去”了，依然是“好学生”，很稳健，业绩在预期之内。如果联想到去年四季度的股债双杀，这个业绩可以说是超预期的。

亮点有这样几处。

1）TOP10排名上升，并且避免了暴雷。

大家知道，金地在2015年之前规模掉队了，之后开始奋起直追，2017年定下“3年破2000亿”目标。到2021年，金地集团销售额高达2867亿，重回房企销售排行榜TOP10。今年销售额下滑了23%，但是稳在2200亿以上，在TOP10名次反而升到第7名。并且，在布局的78个城市中，金地有19个城市市占率位居前五，在深圳、上海、南京、大连、呼和浩特、湛江等城市，金地的市占率位居前三。

没有暴雷对于金地很重要。因为他2016年之后走的路线其实和融创、碧桂园、旭辉、阳光城差不多，全都是在上规模，“踩单车”踩得都飞快，这是和万科、中海不同的风格。过去几年，暴雷的主要就是快周转、求规模的房企。金地在去年的股债双杀，本质上反应的也是投资者对公司近年来快速扩张的担忧。

但是，金地在快速发展的同时成功避免了暴雷。不但如此，2022年公司全额偿还兑付了当年内到期的所有境内外债务及利息，展示出了较强的抗风险能力。

这是很厉害的一点，证明了管理层的风控能力无论是在顺逆周期，都在线，姜还是老的辣。

2）经营质量和财务风控依然出色。

看各项财务指标，金地2022年营收1202.08亿元，升21.14%；归母净利润61.07亿元，降35%。实际资产负债率为65.3%，净负债率为52.2%，持有货币资金545.07亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.13倍，继续全部满足“三道红线”的要求。

如果和自己比，当然都是下滑，全行业都是。但如果放到同行里去看，就能看出来，金地的经营水平是保持了TOP10水准的。

以上6家房企都是行业TOP10，也基本都代表了行业的优秀水平。比较来看，金地的各项指标都保持在同一水准。销售额排第五，营收排最低，但是归母净利、净负债率都还略有优势。

如果拿曾经的“招保万金”来比，金地已经排第三了。放大到上面说的100多家房企，只在A股比较，差不多同等营收水平下，金地去年的净利水平超过了招商蛇口、绿城中国以及新城控股。和同日发布年报的绿地比较，不知道好几多倍，绿地销售额4863亿，营收4355亿，-19.98%，归母利润10亿……

另外，根据财报，金地的开发经营业务毛利率稳在了20%。依据目前的市场状态，以及拿地的策略变化，这个毛利率的水平基本可以确认是底部了，接下来大概率不会再继续往下掉，回升只是时间问题。

3）没有出现大规模质量维权。

这一点炒股的未必在乎，但如果你买了房绝对最值得在乎。原因是，这两年来，房地产行业有两个现象，一是大量的暴雷房企，房子不能交付，致大量买房人受损。但另一个现象更令人难以理解，很多没有暴雷、财报也很漂亮的巨头房企，也是遍地质量维权，楼盘交付引发了客户的严重不满。

这一点，从目前公诸媒体的信息来看，金地的产品质量，是过关、过硬的。2022年，金地高标准交付房屋10多万套，交付率达102%，创历史新高，并没有发生什么显著的质量缺陷事件。公司还因此入选了“中国房地产企业产品力TOP100”、“2022年企业交付力TOP10”榜单。

我之前就此写过文章，越是在此时，房企越是应该珍惜自己的产品和口碑。交付良好，我认为这是金地2022年非常重要的收获之一。

4）依然能够分红。

有分红能力的公司的才是好公司。今年金地拟10派1.36元（含税），预计派现金额合计为6.14亿元。派现额占净利润比例为10.05%，这是金地公司上市以来，累计第22次派现。当然，分红率比往年低，这个不奇怪。

03

从金地3-4月的动作看，金地不但“活下来”了，而且在寻求“活得更好”，这是令投资者抱以期待的地方。

以我观察，现在的房地产行业已分化为三个阵营：第一阵营是“国央派”，得益于先前规模不激进和政府背书，现在反而能保持进取，比如中海、华润。第二个阵营是“稳健派”，没有暴雷，已经成功渡劫，正在从“活下去”转向“活得好”，比如万科、龙湖。第三个阵营是“暴雷派”，已经暴雷了，依然在极力自救，但是很长时间都将丧失再投资能力。

金地在第二个阵营，眼下正在主动出击寻找新投资。

3月份，凌克说了一句非常著名的话：“经营就像踩单车，不前行就会跌落。表达了今年还要主动寻找投资、谋求发展的决心。

结合金地最近的投资策略，我理解这句话的意思是：第一要稳健，保持平衡，不能倒；第二要前行，光是缩表，也会把未来给“缩没了”，不前行也会倒。

回看过往5年，金地的土地储备从2018年的4400万平米增至2021年的6400万平米（每年拿地都在1600万平米以上）。2022年显著减少，全年只新增248万平米土储，总投资368亿（2019-2021年每年都在1000亿以上），创下新低。总土地储备5182万平米，回到了2019年水位。

3月以来的动作，显示了金地的投资意愿在增强，投资能力也在快速恢复。

3月28日，金地年内首度出手拿下西安一块地，计容面积约14.8万平米，楼面价5749元/平米。

4月19日是金地的“幸运日”，这一天，金地连中三元，上午在东莞“以2%的概率”摇中松山湖地块，下午在上海摇中两块地，总地价超过60亿。同时，金地在深圳和新加坡高奢酒店嘉佩乐签约，以及宣布启动金地有史以来最重要的金地环湾城项目。

嘉定区菊园地块溢价率9.28%，联动价4.6万/平；嘉定徐行地块溢价率8.88%，联动价3.75万/平。东莞地块在松山湖核心区，楼面地价约2.6万/平，房价普遍都在5万+。

注意，这两个城市不但是中国的高能级城市，而且都是金地的优势城市，赚钱的确定性都很高。

环湾城项目原址是金地总部，这对于金地象征意义巨大。该项目总规模超过100万平米，“是金地集团迄今投资额最大的一个项目，也是金地集团最高端的一个项目”。根据年报披露，投资额计划约达250亿！将为金地未来贡献可观的营收及利润！

以至于金地集团总裁黄俊灿当时说，4月19日是金地“非常好运的一天”。截至目前，金地今年拿地投资总额已超过87亿。要指出一点，金地是我见到的极少有的一家依赖自身经营重新开始拿地的房企。

我认为这说明了几点：1）金地没有躺平，依然在谋求增长。2）金地依然有实力，拥有再投资的能力。很多企业都已经没了，金地还有。3）金地会选择更高质量的投资，“三主流”投资——主流地段、主流客户、主流产品，都会寻求颗粒度更细、更安全的测算。从以上披露的土地投资思路来看，金地今年的土地投资明显高度聚焦于安全边际更强的核心城市！这将是未来行业的方向，也是房企业绩的保障！

基于以上以及毛利率水平的探底回升，我的判断较为乐观，金地未来在房地产开发业务领域的业绩保障会更好，而不是更差。维持住TOP10的地位、以及更高质量的增长接续，都将是大概率事件。

基于以上理由，在最近1个月内，我发现，有多达12家评级机构对金地给出了“买入”及“推荐”评级。其中最低目标价在9.8元，最高则超过14元。最近的是中银证券，5月2日发布评级报告，维持金地集团“买入”评级。截至5月4日，金地的股价只有不到8元。

04

金地的年报里还有几段话很重要，在“公司发展战略”部分，建议关注金地的童鞋认真揣摩，那个代表了金地的总体思维。我们这里只谈转型业务。

公司将……秉持“新平衡发展观”……在住宅开发业务进入下行通道的大趋势下，公司将积极调整收入结构，配置合适资源布局自持资产、服务、科技等业务赛道。

这里面讲到两点：1）管理层判断住宅开发业务将进入“下行通道”，但中短期内需要夯实；2）金地将积极寻找第二曲线，赛道包括自持、服务、科技等。

这是所有房企现在面临的课题，中短期内大家都还是要靠房地产开发，但是也都知道长期要转型。

从年报里看，金地的转型业务收入占比还不足10%，但是金地已经确定了自己的赛道。并且，新业务在2022年“作为穿越周期的稳定器作用开始逐步凸显”，显示管理层对新业务的进展寄予厚望又相当满意。

第一个新业务是自持业务，也即商办及长租物业。金地目前已经在商办、产办已经形成了自身较强的竞争优势，尤其是以“威新”品牌全国各地都已打响。截至2022年，深圳金地威新中心成功入市，成为业内标杆写字楼。金地也实现了10个核心产业高地城市的全覆盖，在营项目中有8个产业园区实现满租，平均出租率达97%。

（金地威新中心）

下图中展示的写字楼、商业2022年租金收入为10.99亿，产办租金收入为4.83亿，合计15.82亿。

金地的长租品牌——金地草莓社区，成熟项目平均出租率稳定在94%以上，达到行业标杆水平（与万科泊寓、龙湖冠寓一样的出租率）。

第二个新业务是代建业务，在这个业务领域，绿城目前做的最强，金地近年的发展速度最快，规模已经排在了前茅。2022年，金地代建业务布局全国超40座城市，管理服务项目超115个，累计签约管理面积超1832万平米，其中住宅签约面积1196平米，商办签约面积195万平米，政府代建面积439万平米，逐渐显现出第二增长曲线的价值。

代建业务业务毛利不高，但是确定性强，而且是轻资产，关键是，可以快速拓宽房企的能力圈，带来很多意想不到的其它机会。比如在今天保教楼的背景下，提前布局代建业务的金地，获得了比别人更多的机会。因此，这个也成了房企都想挤入的赛道，华润置地、龙湖等房企也都在切入。

第三个新业务是物业服务领域。这部分也是金地的拳头项目，物业部分至今还没有单独上市。2022年金地智慧服务新增外拓合约管理面积达5000多万平米，截至2022年末总合约管理面积突破3.85亿平米，规模妥妥已是行业前十。

面对新业务，投资者常常第一句话都是问：占比太小，不知何年何月。这个我认为还是要客观看，对于很多房企而言，相对于开发业务动辄高达20-30年的积累，转型业务短短几年带来的利润当然都可以忽略不计。但是，它们代表的是未来。

05

总结来说，我认为，金地的年报与最新行动，呈现出来的企业竞争力是显著的。管理层在短期、中期、长期的切换与过渡上，展现出了很好的控盘能力，“踩单车”踩得其实比我们想象的好。

第一点，金地在去年的最为惨烈的环境中，稳住了阵脚，快速的缩表出清，确保了公司的财务和经营安全，这是短期安全。第二点，在此之后，公司在最重要的房地产开发本业，依然在努力寻求增长，恢复速度之快值得肯定，这是中期保障。第三点，在面向长期发展时，金地也在确立包括代建、金融等新赛道，以时间换空间，培育“第二增长曲线”，确保长跑制胜。

这些金地都做到了，在我们看到金地市盈率跌到6倍（只比内房股龙湖高一点）的同时，也应该看到这些。

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